병원 자리가 무척 마음에 들어 건물 주인이 임차료 세금계산서 금액을 낮추자는 요구를 수락한 김원장은 고민에 빠졌다. 실제 내는 임차료는 월 4백만원인데 세금계산서는 2백만원만 끊기로 했더니 2백만원이라는 큰 지출이 공중에 붕 뜨게 생겼다.
꽤 큰돈을 그냥 날리는 것 같아 속이 상하는데 세금계산서를 발급받지 않고도 임차료를 낸 금액을 모두 경비처리 할 수는 없을까?
요즘은 거의 없어진 일이지만 임대사업을 하는 건물주가 소득세를 적게 내기 위해 자산의 임대료 소득을 줄여서 신고하기 위한 목적으로 실제 받는 임대료보다 금액을 낮춰 적는 다운계약서를 요구하는 경우가 있다.
현재 국세청에서는 임대인이 부가세 신고를 할 때 ‘부동산 임대공급가액 명세서’를 제출하도록 요구한다. 부동산 임대공급가액 명세서에 층별, 호수별로 임차인의 상화, 사업자등록번호, 임대차 계약기간, 보증금, 월 임대료 등 정보를 자세히 기재해 신고하도록 의무화하고 있다.
이에 반해 임차인은 사업자등록증 발급 신청을 할 때 임대인의 상호, 사업자등록번호, 임대차 기간, 보증금, 월 임차료 등을 자세히 기재하도록 해 임대인의 신고 현황과 임차인의 신고 현황에 대해 크로스 체크를 하고 있기 때문에 예전에 비해 현재는 임대료를 다운해서 신고하는 경우가 많이 줄어든 상태다.
그럼에도 여전히 실제 임차료보다 금액을 낮춘 세금계산서를 발급하거나 세금계산서를 발급해주기 않는 건물주가 있다.
그렇다 해도 실제로 지불한 임차료를 100% 경비처리 할 수 있는 방법이 있다. 임차료는 주요경비로서 반드시 사업용 계좌에서 이체해야 하는 대상이다. 다운계약서가 있다고 해도 실제 임차료를 사업용 계좌에서 이체했다면 그 증빙만으로도 전액 경비처리가 가능하다.
하지만 법은 멀고 주먹은 가까운 법. 원칙은 가능해도 현실적으로는 비용으로 인정받기가 쉽지 않다.
예를 들어 실제 임차료는 4백만원인데 건물주가 2백만원으로 금액을 낮춰 세금계산서를 발행했다고 가정해보자. 건물주는 부가세 신고를 할 때 자신이 발급한 세금계산서 내용대로 부동산임대공급가액 명세서에 월 220만원(부가세 포함)으로 기재해 신고할 것이다.
하지만 임차인인 원장은 실제로 420만원을 임차료로 지불했으므로 세금계산서 금액이 220만원에 200만원을 더해 월 420만원(부가세 포함)으로 장부에 계상해 손익계산서를 신고할 것이다.
이런 일이 벌어지면 임대인과 임차인의 자료를 크로스 체크하는 사후 검증과정에서 둘 중 누군가는 잘못 신고한 것이므로 당연히 과세당국에서는 서로 맞지 않는 부분을 확인하기 위해 소명하라는 안내문을 발송하고 소명하는 과정에서 임대인이 월 임차료를 의도적으로 줄여 신고한 것이 드러나면 과세 당국은 과거 5년피 부가세와 소득세를 건물주에게 추징할 수 있다.
이런 세금 추징이 임차인의 신고에 의해 일어났음을 건물주인 임대인이 알게 된다면 가만히 있을 건물주가 있을까?
아마도 추징된 세금의 일부를 책임지라는 식으로 나올 것이고, 임대차 기간이 만료되면 재계약이 불가능할 것은 불 보듯 뻔한 일이다. 따라서 다운계약서를 요구하는 건물이라면 경비로 처리 할 수 있는 부분을 포기하고 건물주가 발행한 세금계산서 금액대로 신고하기로 하기로 하고 그곳에서 진료를 볼지, 다른 곳을 찾아볼 지 고민해야 할 것이다.
건물주의 요구를 수용했다고 해도 사업용 계좌에서 임차료 전액을 이체했다면 세무조사를 받을 때 문제가 될 수 있기 때문에 임대사업자가 편법을 요구하는 건물에는 입주하지 않는 게 상책이다.
건물주가 일반과세자인 경우 월 임대료에 대해 무조건 세금계산서 발행의무가 있으나 간이과세자인 경우 세금계산서를 발행하지 못하기 때문에 세금계산서를 받을 수 없으니 임차인은 무조건 사업용 계좌에서 이체해 금융거래 근거를 남겨야 사업용계좌 미사용 가산세(0.2%)를 면할 수 있다.
